2026年开年，楼市彻底进入“分裂模式”。
上海二手房成交价环比微涨0.2%，仿佛喘上一口气；而很多二三线城市仍在下探，环比跌个0.4%早已不稀奇。
机构预测，全年地产投资可能继续下滑——很多人这才清醒：“闭眼买房就赚”的时代，真的结束了。
李嘉诚，七折卖楼：要的不是面子，是活命钱
总有人爱提李嘉诚，核心就一句：他跑得早，还跑得干脆。
当年长实“七折清仓”，不少人笑他“卖亏了”。如今再看，那不是傻，是换命。
房子最怕“有价无市”：账上估值百亿，手里现金无几，一旦市场转冷，还债、续贷、工程款……现金流一断，全盘皆输。
他压价成交，换的是真金白银落袋，赌的是需求见顶。
房子能不能涨，终究看有没有人接盘、有没有钱接盘。
刚需掏空家底，投资客杠杆拉满，后面的人就没了。没人接盘，所谓“好价格”只是自我安慰。
更残酷的是时间差：有人死守“身价”，结果越拖越卖不掉，最后要么割更多肉，要么烂尾、诉讼、债务重组。
七折卖出，少赚的是账面，躲过的是深跌。
对普通人来说，这差别更扎心：很多城市房价已回调30%-40%，首付都快跌没了。
要是当初高杠杆买入，房价一跌贷款还在，瞬间变“负资产”，想换房换不动，想卖又舍不得割肉。
所以李嘉诚的逻辑其实很直白：行情好时，资产为王；行情差时，现金才是底气。
政策“全家桶”上场：救交易，托信心
市场一冷，政策工具箱火速打开。2026年开年以来，能用的招基本全用了——只为让交易动起来，别让链条断掉。
降门槛：商业用房首付从50%+降到30%，这力度以前不敢想，如今只为清库存、防风险。
降利率：存量公积金、商贷利率随LPR下调，信号很明确：给家庭现金流减负，消费和交易才可能回暖。
降税负：不满2年住房出售，增值税从5%降到3%，就是要让房子流动起来，别捂死在手里。
但政策能托住“热的地方”，却难救活“冷的地方”。
一线城市有产业、有人口、有就业，回暖容易些；二三线城市若缺乏人口流入和产业支撑，哪怕政策给足，买家照样犹豫。
方向也在变：房地产正从“拼命盖新房”转向“盘活老房子”，旧改、保障性租赁、商办改租赁成为重心。
政策要的不是再来一轮普涨，而是别让库存压垮市场。
35岁，还在租房：不是不想买，是账算不过来了
最终决定楼市走向的，仍是普通人的选择。
一个扎眼的数据是：重点城市35岁以上租客占比已达35%，比2021年高了近5个百分点。
以前35岁是买房主力，如今越来越多人选择继续租。
原因很现实：收入预期不稳，房价上涨无望，谁也不想背30年房贷去赌一个不确定的未来。
房贷从前被看作“逼自己攒钱”，现在却被视为“锁死人生”。工作一有变动，现金流一紧，压力直接扑面而来。
一个衍生现象是：“老破小”成交占比反而上升。
20年以上房龄、没电梯、环境旧——但总价低、首付少、月供可控。如果还带学区、位置不错，至少住得下去，跌起来也不那么心疼。
这本质是消费降级在楼市中的投射：从“追大追新”变成“求稳求扛”。
租赁市场也随之变化：中年租客增多，对长期稳定、配套齐全、通勤方便、子女教育等因素更加看重。
政策推“商办改租赁”，某种程度上也是顺应趋势：既然越来越多人选择租，就把存量空间改成能长住的产品，别让库存困住生活。
普通人该换思路了：先管现金流，再谈涨跌
2026年的楼市，已不再是“一个政策全国齐涨”。
它更像一场分层游戏：核心城市、核心地段还能稳住；弱城市、弱板块则继续阴跌。
李嘉诚七折跑路，本质是抢先换现金；政策密集出手，本质是防系统崩盘；35岁租房变多，本质是普通人开始怕风险、怕被锁死。
所以，别再把“房子一定涨”当成信仰。
先算清自己的现金流、工作稳定性、家庭开支，再决定买不买、买哪儿、买什么样的房。
让房子回归“住得舒服、还得起月供”的本来角色，或许没那么热血，却更贴近真实的生活。
记住：守住现金、稳住工作，有时候比持有一套不涨的房子，更让人踏实。